疫情之下:一季度房企销售业绩或“糟糕”保证现金流是第一要务

2020-02-07 01:50:48 来源:网络

恰逢传统销售淡季,叠加新型肺炎疫情影响,2020年首月,克而瑞统计的百亿规模房企相较去年同期的18家,减少4家,TOP100房企销售操盘金额的入榜门槛降至9亿元,同比降低19.1%。百强房企在该月的全口径销售金额为5771.3亿元,同比降低12.7%;权益销售金额为4262.2亿元,同比降低16.2%。

一季度销售业绩或“糟糕”

疫情之下,一月下旬开始,房企在纷纷捐款捐物,下调或减免租金积极“抗疫”的同时,相继关停各地售楼处,建筑、交房、公积金办理等上下游环节也被延后,新房、二手房销售停滞,楼盘降价在部分三四线城市率先出现。

中原地产首席分析师张大伟指出,大部分开发商2020年春节的成交量相比往年春节期间暴跌95%,市场基本陷入冰点,售楼处逐渐进入封闭状态,1月往网签数据同比也有下降,但是,这一数据与开发商发布的销售数据滞后于市场真实表现,并不代表市场真实实时情况,市场将在2至3月逐渐反应出疫情影响。

但冲击可能只是暂时的,需求只会延后,不会缺席。中指院近期一项针对购房意愿的调查显示,有49%的网友表示在春节以及接下来的几个月内有购房意向,需求尚在,而受到疫情的影响,其中70%的人群推迟了购房计划。

在中指院研发中心研究副总监曹晶晶看来,短期楼市的市场调整不可避免,无论主动或被动购房需求都会受到一定影响,楼市“小阳春”也会受到冲击。但是,这些影响主要集中在第一季度,从二季度开始,随着疫情逐步受到控制,房地产市场会逐步回温,需求或呈现向后顺延的状况。

空·白研究院创始人杨现领认为,“一季度情况会非常糟糕,开发商销售计划后移,集中在后面三个季度,销售额会下降,但不会失速下滑。悲观预测下,预计2020年整体销售规模保持在13万亿左右,更长期看,未来五年,仍有机会保持平均10万亿左右的销售规模,这样来看,未来五年的销售额达到50万亿以上,这仍将是巨大的市场”。

亿翰智库研究总监于小雨指出,2月份和3月房企的销售业绩会很低,连续两个月0成交的项目也将有很多,“停售令”和“停工令”除了不让开放售楼处,还不让开工,也会带来影响,但开工能通过赶工追上来,主要影响上半年交房的项目,这个时候就需要政府给与一定支持,适当减免企业的滞纳金,把疫情归为不可抗力。

受到疫情冲击最大的或是三四线城市的返乡置业潮。亿翰智库首席分析师张化东表示,现在一二三四线城市的售楼处,主动和被动关闭的比例都很高,虽然时间窗口只有1个月,但三四线城市返乡置业销售在全年业绩中的比例不会低于20%,甚至能到25%,尤其是偏南部的城市这一比例会更高,因此,三四线城市的返乡置业较受影响。

“三四线城市的购房需求并不是一个非常迫切的需求,可能每年的时间窗口期只有(春节期间)这一两次,所以错过了可能就真的错过了”,张化东称。

“保持现金流充裕是第一要务”

去年下半年以来的融资渠道收紧,给房企的资金链带来较大压力,新型肺炎疫情冲击之下,房企的生存状况如何?又该如何应对?

“对于大部分房地产企业来说,1-2月惯例是现金流紧张的时期,所以大部分企业都会在4季度大量融资,如果疫情能够在2月份缓解,企业的压力相对可控,但一旦疫情蔓延到3月份,预计房地产企业的到期债务将井喷,在销售现金流锐减的情况下,大部分房企特别是私企,坚持不了2个月”,张大伟分析称。

张大伟进一步指出,“负债率高的企业最近压力肯定大,2019年拿地多的企业最近资金链肯定紧张,但如果疫情能快速缓解,这些又将变成优势”。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林也提及了房企的资金链风险。他表示,疫情过去之后,人们在出行、消费、对于未来经济预期态度的改变以及购房信心的重建等都需要时间,未来几个月,部分房企在销售端承压较大的背景下,有可能出现资金链断裂的情况。

“没有销售收入,成本支出却保持原位,债务又相继到了履约的时候,对于一些资金链本身就较为紧张的企业比较麻烦,对房企而言,要主动寻求资金方的理解,房地产行业是资金密集型行业,一旦资金链断了的话,对于企业来讲就意味着灭顶之灾,不论你有多少土地储备”,盘和林称。

危难之下,活下去比一切都重要。盘和林认为,相较于寄希望于外力的救助,房企更要积极“自救”,一定程度的降价销售或应用多种形式的促销手段,都有必要。

“节约开支、扩大销售收入,积极改善企业的融资情况,现金为王,度过难关、生存下来才会有发展,对于像房地产这样资金密集型的企业来说,要做好影响两个季度的准备,准备的越充足,应对起来就会更充分”,盘和林称。

于小雨建议,此前房企没有用足的贷款额度,在现金流吃紧的情况下,可以考虑使用。此外,节流,减少土地款支出等也十分必要。

“一般上半年是拿地高峰,下半年形成可售货量,但今年一季度对于地方政府来说,推出来的土地一定是偏少的,二季度也要看疫情的情况,或会导致下半年货量不充足的问题。供给方面,下半年提升的速度会比较快,上半年压力较大”,于小雨称。

在中指企业事业部总经理白彦军看来,“无论是营销、投资其他的方面,但是核心中的核心还是资金,当下保持现金流的充裕是第一位的要求”。

白彦军认为,房企管理者要保持两个主要的思路。首先,保持定力,之前制定的策略和战略还要坚定地执行下去;其次,要做好预案,有序应对。要考虑到,如果疫情一直蔓延,消费者对未来支出,特别是购房支出会越来越谨慎,进而影响全年楼市的销售情况。毕竟,在危机出现之时,买房子肯定不如买口罩、买药、买粮食来得安心。

在复工之后的投资力度上,白彦军建议,要针对一线、二线、强二线、弱二线等不同城市施行不同的策略,对于一些短期资金有压力的企业来讲,尽量避开三四线城市,向变现能力较强的一二线城市补货,受此疫情影响,一二线城市及强三线城市的基础设施建设会越来越好,购房置业也会向这些地方倾斜,从中长期来看,潜力较大。

“三四线城市在错过了返乡置业之后,去化压力会比较大,而一二线城市及强城市群的需求旺盛,市场恢复要快于三四线”,白彦军称。

楼市调控会不会放松?

有机构近期发布的调查问卷显示,仅有约38.23%的参与者认为2020年房企能完成甚至超额完成销售目标,而多数参与者认为今年的楼市会更加艰难,对行情期望值不高,同时希望政府能够取消限购限贷等政策。

中指院常务副院长黄瑜表示,因城施策是近几年各地房地产调控的主要方式。在疫情之后,一些地方可能会在因城施策的大背景下,根据当地楼市状况,给予不同程度的灵活政策。

在盘和林看来,“房地产是宏观经济很重要的一部分,国家应该鼓励银行不要轻易的抽贷,出台部分政策稳定行业的发展,但重点仍是在‘稳’。此外,房地产的拉动链条非常长也非常大,涉及了土地供给、政府税收及建材、建筑等多个产业和方面,影响力强大,实际上,今年下半年整个经济的稳增长,房地产还会发挥一定的作用”。

“房地产行坚持‘房住不炒’的原则是必需的,但是,‘房住不炒’并不是要冻结这一市场,而在于打击炒作”。因此,盘和林认为,“部分因城施策的城市可以适当放开首套房的购房门槛,还有些一二线城市可以适当放开对于外地户口购买首套房的限制,或者降低在社保方面的壁垒。对于首套改善型住房来说,也可以通过金融利率等手段进行调节,首套房的利率要降低到基准利率以下,国家应在这些方面予以鼓励”。

“包括北上广深等在内,还有部分一二线城市,我认为都可以适当降低首套房的购房门槛,需要强调的是,金融风险并非来源于买卖,而是来源于购买人自身的金融状况,通过核实这些人的信用承受能力和收入来源,规避信用记录较差的人进入到这个市场中来,对整个宏观经济的金融风险影响不大”,盘和林称。

房企在融资方面的限制是否也会放松?黄瑜称,从近期央行等部门的政策表态来看,整体金融政策相对宽松。从财政政策来看,包括对疫区相应的支持、给予民营企业的税收支持的政策等,也释放了相对宽松的信号,对房企来说,发债方面也有一定的机会,“借新还旧”依然是允许的。

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